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칼럼

나는 집 대신 상가에 투자한다.

by 마켓펀치 2019.09.26

경매로 상가 투자하는 법

 

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물건 고르기

세상에는 수많은 물건이 있다. 직접 눈으로 보면 좋겠지만 생산성이 나올리 없다. 부동산 투자는 마치 데이터 처리와 비슷하다. 세상에는 수많은 데이터가 있지만 이를 모두 분석에 쓸 수는 없기 때문이다. 데이터도 상가도 전처리가 필요하다.

상가를 고를 때 아래 순서를 생각해보자.

  1. 지도로 ‘유효수요’ 분석
  2. 지도로 ‘주동선’ 분석
  3. 직접 방문

유효수요는 해당 상가를 이용해 매출에 기여할 수 있는 가구수를 뜻한다.
주동선은 유효수요에 포함된 사람들이 매일 왔다갔다하는 길을 뜻한다.

 


유효수요 분석

소비성향

해당 물건의 배후에 어떤 주거 형태 주로 형성되어 있는지 확인한다. 아파트는 가족 위주, 원거리 소비를 하며, 오피스텔은 젊은 층 위주의 1인 가구, 근거리 소비를 한다.

기준 가구수

아파트의 경우 500세대, 오피스텔의 경우 300세대가 기준이다. 최소한 유효 수요가 있어야 그럭 저럭 상권이 형성될 수 있다.

유효수요 산정 방법

  • 아파트 출입구가 어디에 나있는지 파악
  • 지하철까지 사람들이 다니는 주동선을 파악
  • 다른 상가의 존재 위치를 주동선과 비교
    (큰 길 건너 단독주택이 있다면 이 곳은 유효수요 산정에서 제외. 대게 그쪽에 구멍가게로 수요가 분산되기 때문)

예상 일 매출 계산법

일 매출 = 가구 수 * 객단가

편의점 기준 예상 매출 계산 공식이다. 객단가는 아파트(2,000원), 원룸(3,000원), 오피스텔(4,000원)으로 계산하면 대충 맞다.

수익률

책 중 월세 150만의 상가에 대해 추정 보증금과 가치, 예상 매출 매도 금액이 아래와 같이 나와있는데 이를 보면 대략적인 예상 수익률을 얼마로 생각하는지 엿볼 수 있다.

  • 월세: 150만원
  • 보증금: 2,000 ~ 3,000만원
  • 추정가치: 2억 5,000만원 ~ 3억
  • 예상 경매 매수가: 2억 2,000만원
  • 예상 매도가: 2억 7,000만원

저자는 월세 150만원 기준으로 보면 보증금은 13배~20배 정도로 산정했고, 임대 수익률 6.0%~7.2%, 매도 수익률 23%로 보고 있다. 이게 절대적 기준이 될 순 없지만 대략적으로 현 금리에 비교에 어느 정도 수익률을 기대하는지 짐작할 수 있다. 여기에 경매 물건지에 따른 리스크 프리미엄을 더하거나 빼면 될 것이다.

 


상가 가치 판단 시 주의사항

  • 택지개발지구(간판빨) 1층(위치) 상가에 속지 말자.
    무질서하게 계획된 구도심에 비해 신규 택지지구는 깔끔해보이기 때문에 실 가치와 상관없이 다 좋아보인다. 소위 ‘간판빨’에 속기 쉽기 때문에 여기에 속으면 안된다. 여기에 속으면 입지고 뭐고 그냥 싼 것 같은 느낌에 덜컥 계약하고 눈물로 밤을 지새기 십상이다. 

  • 임대료는 스스로 그리고 다각도로 파악해야 한다.
    프렌차이즈, 병원 등이 입점해있거나 임대차 계약서의 금액, 구두로 설명받는 높은 매출은 사람 마음을 혹하게 한다. 당장이라도 돈을 벌고 손익분기를 넘길 것 같은 느낌이 든다. 하지만 임대 수익률이 얼마나 될지는 스스로 계산해야 한다. 업, 다운 계약서가 있을 수도 있고, 매출 역시 어떻게 보느냐에 따라 숫자가 크게 바뀔 수 있다. 

  • 동선의 방향에 따라 상가 배치를 봐라.
    배후의 주거지가 매력적이고 유효 수요가 높은 물건이라고 단박에 OK! 하면 안된다. 앞서 이야기한 3단계 중 1단계를 겨우 통과했을 뿐이다. 유효 수요가 이동하는 주동선의 방향(예를 들어, 아파트에서 지하철까지)도중에 다른 상가가 있는지 확인해라. 물건이 이보다 상대적으로 더 멀리 위치해있다면 유효수요를 중간에 다 끊어먹을 수 있다.

  • 대로변이라고 다 좋지 않다.
    주로 먹자골목이나 위락시설은 대로변 보다는 이면도로에 형성된다. 또한 유효수요의 주동선에 따라 이면도로 안쪽에서 대로변의 유효수요를 다 끊어먹는 도로 배치는 아닌지 살펴라.

  • 흐르는 입지에 속지마라.
    버스정류장 뒤 상가, 지하철 바로 앞 1층 상가 등, 딱 봤을 때 유동인구가 상당한 입지가 있다. 하지만 이런 곳은 사람들이 지나 다니기만 할 뿐 눈길 조치 안주는 곳일 가능성도 높다. 소위 ‘흐르는 입지’인 것이다. 이런 곳에서는 담배, 껌 등 푼돈 매출만 간간히 일어날 뿐 큰 매출은 일어나지 않는다.

  • 상권은 더 발달한 쪽으로 더 발달한다.
    경매 물건이 번화가 근처 갈림길을 바로 옆에 있다고 옳다구나 받으면 안된다. 상권은 형성된 쪽으로 더 커지는 경향이 있고 사람들은 주동선에서 익숙한 상가가 위치한 곳에서 주로 소비한다. 이런 물건은 절대 가격에서 싸보이지만 수익률이 낮고 마음 고생을 시킬 가능성이 높다.

  • 다세대, 단독주택은 주동선이 없다.
    다세대, 단독주택은 길이 사방으로 골목골목 나있다. 이런 구조는 유효수요가 사방으로 다 퍼지고 구멍가게가 이를 먹는 구조다. 만약 골목길에 따라 주동선으로 형성되는 도로가 있다면 이 도로 위 상가가 그나마 낫다. 

  • 용지 구분에 따라 추가 허가가 나지 않거나 허가 소멸 위험성을 고려하면 기회가 될 수 있다.
    학교 주변 상대정화구역에 PC방이 있다면 이는 기회이자 위험이다. 소멸되면 다시 허가 받기 어렵지만 유지된다면 경쟁자의 입점을 거의 영구적으로 차단할 수 있다.

  • 상가주택 선택 법칙 3가지
    1. 관통도로 + 교차점
    주택 사이를 관통하는, 그러니까 주동선을 형성하는 도로가 개중에 있을 것이다. 이런 도로끼리 서로 만나는 곳의 상가가 좋다.
    2. 표준지 가격을 가진 1입지
    입지가 좋은 곳인데 경매가 산정은 표준지(일반적인 상가 가격)로 된 곳이 있다. 이런 물건은 상대적으로 속을 더 썩이고 수익률이 높다.
    3. 상권이 커지는 지역

결론

여러 많은 내용이 있지만 핵심은 이렇게 요약할 수 있다.

  1. 상가 당 아파트 500세대, 오피스텔 300세대 안되면 쳐다보지도 말자.
  2. 유효수효 내 주동선에 위치한 상가 중 유효수요를 끊어먹지 않고 흡수하는 곳을 선택해야 한다.
  3. 수익률(가격이 아니다!)이 높은 물건을 선택해야 한다. 

본 글에서 세대와 가구를 혼용하여 표기했으나 정확히 말하면 모든 계산은 가구 수 기준입니다. 다만 아파트나 연립/다세대의 경우 한 가구가 한 세대를 형성하는 경우가 대다수이므로 세대 또는 가구로 표기하였고, 단독/다가구 주택의 경우 세대가 아닌 가구로 표기하였습니다.

 

관련 도서: 나는 집 대신 상가에 투자한다. / 김종율(옥탑방보보스) / 베리북

 

나는 집 대신 상가에 투자한다
국내도서
저자 : 김종율
출판 : 베리북 2016.08.11
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